Вот уже полтора года не смолкают разговоры о том, что рынок недвижимости (особенно в Москве, Питере и других крупных городах) перегрет, и вот-вот последует падение цен с последующим обвалом всего рынка. Однако на практике наблюдается прямо противоположная картина: цены на жилье продолжают расти – то на 1-2 % в месяц, то на 3-5%. В прошлом году столичное жилье, к примеру, подорожало на четверть с 1800 до 2200 долларов за квадратный метр.
Под Новый год разговоры о неизбежном и скором падении цен на жилье возобновились. На первый взгляд эти ожидания не беспочвенны: так как купить дорожающие квартиры могут очень немногие - откуда же взяться платежеспособному спросу? А раз так, то по всем законам экономики кризис на рынке неизбежен. Однако есть основания утверждать, что реальность опять опровергнет теорию: жилье будет дорожать и дальше. Не исключено, что к концу 2006 года средний квадратный метр в Москве обойдется покупателю уже в 3000 долларов. В пользу этого говорит целый ряд факторов.
Первый и главный из них – это неудовлетворенный спрос на жилье, который еще долго останется таковым. В прошлом году объем жилищного строительства в стране составлял 40 млн. кв. метров. Потребности же оцениваются специалистами в 1,5 млрд. квадратных метров: почти на два порядка больше. Так что даже если считать, что реально купить жилье в России могут лишь 10-12% семей, резервы купли-продажи квадратных метров, а значит, и роста цен на квартиры отнюдь не исчерпаны.
Как ни парадоксально, рост цен поддерживается масштабными правительственными инициативами по повышению доступности жилья и совершенствованию механизмов ипотечного кредитования. Как известно, согласно широко разрекламированным национальным проектам, к 2010 году количество ипотечных кредитов, выдаваемых в России, должно возрасти в 10 раз. Значит, развитие ипотеки позволит вовлечь в процесс покупки жилья все больше людей (по статистике, объемы ипотечного кредитования ежегодно удваиваются). Следовательно, рост спроса в условиях недостаточного предложения даст продавцу возможность «задирать» цену.
Сами представители строительных компаний, как правило, объясняют сумасшедший рост цен общей инфляцией, которая и их не обходит стороной, повышая себестоимость. Доля правды в этом, конечно, есть. Никуда не денешься от того факта, что дорожает бензин и электроэнергия (неизбежные издержки при любом строительстве). На это накладываются и специфические ценовые скачки. Скажем, в прошлом году из-за монополизации рынка (которой специально занималась Федеральная антимонопольная служба) резко выросла стоимость цемента. И наступивший год в этом смысле вряд ли будет лучше предыдущего: наверняка мы снова столкнемся с инфляцией, подорожанием бензина, электричества, транспортных услуг… А значит, снова вырастет себестоимость строительства.
В прошлом году, на фоне постоянного роста цен на жилье, оформилась еще одна важная тенденция: частные инвесторы и риэлтерские фирмы начали покупать жилье не для того, чтобы в нем жить, а чтобы через какое-то время перепродать его по более высокой цене. В самом деле: если в начале года ты купил квартиру за 60 тысяч долларов, в конце года продаешь ее, скажем, за 80, то получаешь прибыль, которую обеспечит не всякий банковский вклад! Тем самым квартира становится средством сбережения и приумножения капитала. Понятно, что подобная практика тоже неизбежно толкает цены вверх.
Наконец, на удорожание жилья работают и макроэкономические факторы. И речь не только об инфляции. Скажем, правительство констатирует постоянный рост доходов населения, что неудивительно при столь благоприятной нефтяной конъюнктуре. Но для продавцов жилья – это сигнал: люди в массе своей готовы платить за квадратные метры больше. Или, скажем, относительное ослабление доллара по отношению к рублю. Стоимость квадратного метра традиционно номинируется в долларах, а раз американская валюта слабеет, это надо компенсировать ростом цены на жилье.
Повышению цен способствуют и скандалы на рынке недвижимости, регулярно вспыхивающие в последнее время с теми или иными недобросовестными фирмами – застройщиками и продавцами жилья. На волне этих скандалов в массовое сознание внедряется нехитрая мысль: если вам предлагают квадратные метры подешевле, значит, наверняка речь идет о мошенниках. Настоящее жилье дешевым быть не может. А раз так, готовьтесь платить по полной программе.
Стоит ли удивляться после этого, что жилье продолжает дорожать. И пока не видно факторов, способных повернуть эту тенденцию вспять.
